Статьи · 2026-09-09
новеллы в законодательстве ЗОУИТ
зоны подтопления и затопления: что ждет застройщиков и собственников
### 🌊 1. ФЗ № 301 от 04.08.2026: Запрет на строительство в зонах затопления и подтопления
Главный резонанс лета 2026 года — существенные изменения в ст. 67.1 Водного кодекса РФ:
* **Суть новеллы:** В границах зон затопления и подтопления введён **прямой запрет** на строительство объектов капитального строительства (за исключением сооружений инженерной защиты: дамб, подпорных стен и т.д.) и «освоение территории в целях строительства».
* **Предыстория:** Законопроект изначально был направлен лишь на уточнение органов, обеспечивающих инженерную защиту. Однако после паводков в Дагестане и поручений Президента РФ во втором чтении нормы были кардинально ужесточены.
* **Ключевые проблемы для девелоперов:**
1. **Отсутствие переходных положений:** Неясно, применяется ли закон к проектам, где документация готова, но разрешение на строительство (РнС) ещё не получено.
2. **Неопределённость терминов:** Понятие «освоение территории» отсутствует в Градостроительном кодексе РФ.
3. **Замкнутый круг:** Застройщики юридически не могут самостоятельно подавать заявления на корректировку или снятие статуса зон затопления по Постановлению Правительства № 360.
#### Как защитить действующие и новые проекты?
* **Для строящихся объектов:** Согласно пп. 3 ч. 10 ст. 4 ФЗ № 191, если РнС получено до 2024 года, ввод в эксплуатацию осуществляется по правилам, действовавшим на дату выдачи РнС (норма действует до 2027 года). Также применяется ст. 107 Земельного кодекса РФ.
* **Позиция Минстроя РФ (письмо от 02.09.2026):** Ведомство указывает на недопустимость придания закону обратной силы.
* **Антикризисные механизмы:** Возможна адаптация региональных правил через Постановление Правительства № 353, а также ожидаются поправки в Постановление № 360.
* **Комплексное развитие территорий (КРТ):**
* Субъекты РФ получили право принимать решения о КРТ на неэффективно используемых федеральных землях (по ФЗ № 161) без избыточных согласований.
* Узаконена уступка прав и обязанностей по договорам КРТ по инициативе правообладателей (норма имеет обратную силу).
* Федеральные операторы (например, ДОМ.РФ) смогут подключаться к сложным региональным площадкам КРТ.
* **Отсрочка реестровой модели РнС:** С 1 сентября введён переход на реестровую модель выдачи РнС и разрешений на ввод. Субъектам дали право отложить переход на 1 год — этим правом уже воспользовались более 40 регионов.
### ⚖️ 3. Позиция Верховного Суда РФ: Приоритет Генплана и «Право на город»
В определении СКЭС ВС РФ от 24.08.2026 высшая судебная инстанция закрепила ключевые градостроительные принципы:
1. **Генплан приоритетнее ПЗЗ:** Разрешение на строительство должно соответствовать не только ПЗЗ, но и Генеральному плану.
2. **Социальная инфраструктура mandatory:** Жилая застройка в обязательном порядке должна обеспечиваться объектами соцкультбыта.
3. **«Право на город»:** Верховный Суд впервые прямо зафиксировал существование публичного субъективного права граждан через ОМСУ участвовать в формировании среды своей жизнедеятельности.
#Градостроительство #Девелопмент #ВодныйКодекс #301ФЗ #299ФЗ #КРТ #СудебнаяПрактика #Законодательство`