Оспариваем сделку при недействительности подписи

1. Статья для сайта
Верховный Суд: при оспаривании продажи квартиры суд обязан установить действительную волю продавца

Верховный Суд РФ вновь обратил внимание судов на правила рассмотрения споров о признании недействительными сделок с жилой недвижимостью.

Поводом стал спор о продаже квартиры в Москве. Покупатель приобрёл жильё, однако бывшая собственница отказалась освобождать квартиру и предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным. Она ссылалась на то, что в момент совершения сделки страдала психическим расстройством.

В подтверждение этого использовалось заключение судебно-психиатрической экспертизы, проведённой ранее в рамках уголовного дела о мошенничестве. Нижестоящие суды поддержали продавца, признали сделку недействительной и обязали вернуть покупателю уплаченные им деньги.

Покупатель обратился в Верховный Суд. Он указывал, что экспертиза в уголовном деле имела иной предмет исследования, а сам покупатель участником того уголовного производства не являлся. Следовательно, он не мог ознакомиться со всеми материалами, задавать вопросы экспертам и заявлять процессуальные ходатайства.

Что указал Верховный Суд

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций.

Ключевой вывод Верховного Суда состоит в следующем: при рассмотрении спора о недействительности договора купли-продажи квартиры суд должен установить наличие или отсутствие действительной воли продавца именно на совершение этой сделки.

Недостаточно ограничиться обстоятельствами и экспертными выводами, полученными в рамках другого — в данном случае уголовного — дела.

Это соответствует и более широкой позиции Верховного Суда по спорам об оспаривании сделок с жилыми помещениями: если сделка оспаривается со ссылкой на состояние гражданина, необходимо установить его способность понимать значение своих действий и руководить ими не вообще, а именно в момент совершения конкретной сделки.

Почему эта позиция важна для покупателей недвижимости

Подобные споры представляют один из наиболее серьёзных рисков вторичного рынка жилья.

Даже после государственной регистрации перехода права продавец или его представители могут попытаться оспорить договор, заявляя о психическом состоянии, обмане или отсутствии действительной воли на продажу.

Новое дело показывает, что суд не вправе автоматически признавать сделку недействительной лишь потому, что в другом производстве имеется медицинская или психиатрическая экспертиза.

Необходимо оценить весь комплекс обстоятельств сделки:

— как проходили переговоры;
— кто определял цену и условия договора;
— самостоятельно ли продавец взаимодействовал с покупателем, банком, нотариусом или агентством;
— каким образом происходили расчёты;
— имеются ли переписка, заявления и иные документы;
— соответствовала ли цена рыночной;
— как продавец вёл себя до и после заключения договора;
— что именно исследовали эксперты и к какому периоду относится их заключение.

Что это означает на практике

Для покупателя такой спор требует активной процессуальной позиции.

Если продавец ссылается на заключение экспертизы из уголовного или иного дела, необходимо проверять:

какой вопрос был поставлен перед экспертами;
исследовалось ли состояние продавца именно на дату сделки;
какие материалы были предоставлены экспертам;
имел ли покупатель возможность участвовать в исследовании доказательства;
необходимо ли проведение самостоятельной экспертизы уже в гражданском процессе.

Особенно важно, что заключение эксперта, как и любое другое доказательство, не имеет заранее установленной силы и должно оцениваться судом вместе с остальными материалами дела.

Важная оговорка

Решение Верховного Суда не означает, что наличие психического заболевания больше не может быть основанием для признания сделки недействительной.

ВС указал на другое: соответствующее состояние должно быть доказано применительно к конкретному моменту заключения договора, а все участники процесса должны иметь возможность полноценно исследовать и оспаривать доказательства.

Иными словами, речь идёт прежде всего о качестве доказывания и соблюдении процессуальных гарантий обеих сторон сделки.

Официальная публикация Верховного Суда РФ датирована 9 сентября 2026 года. Номер дела в опубликованном сообщении ВС не приведён, поэтому до появления текста определения мы его не указываем.

Источник: Верховный Суд РФ — «ВС РФ в очередной раз указал на необходимость установления воли продавца на совершение сделки»

Обратиться за консультацией